コマーシャルプロパティのレンタル／リース
コマーシャルプロパティのレンタル／リースにおいては、いかなるビジネス形態においても、オペレーティングコストが大部分を占めています。特に初年度は、調査機関によるサーベイコスト、弁護士費用、保険、メンテナンス・リフォーム費用が、オペレーティングコストの20〜30%に達すると見込まれます。
それゆえ、最悪ビジネスが暗転した場合も考慮し、現在から将来に渡り、マネージ可能範囲で最適な物件を選定することは、非常に重要となります。約2/3のビジネスが発足3年以内に破たんするという調査報告もあります。
新しいビジネスが必ずしも、所有権があるプロパティを取得出来るわけではなく、リースが唯一の選択肢となる場合もあります。またリースの場合で、考慮しなければいけないことは、契約時点で直ぐには顕在化しない、法的関連事項が多く潜んでいることです。
商業不動産リースとその交渉
お客様にご理解頂きたいのは、商業スペースをレンタルすることは、住宅スペースをレンタルすることとは、大きな違いがあり、注意しないと落とし穴にはまってしまう恐れがあるということです。
コマーシャル（ビジネス）リースは、住居スペースのそれとは違い、プロセスが標準化されておらず、契約書や覚書等を注意深く精読する必要があります。
覚えておいてもらいたいことは、コマーシャルリースにおいては、その殆どの場合において、交渉が可能ということです。交渉はお客様自身でも可能ですが、弊社の専門家に依頼することも出来ます。
ビジネスリースにおいては、住宅リースよりも、よりマーケット動向の影響を受けます。例えば、もし現マーケットが、よりプロパティオーナー寄りであれば、オーナー側からのデマンドはより強くなります。逆のケースもあります。
ビジネスリースにおいては、テナントが全修繕費・メンテナンス費・保険費用を負担するケースがしばしばあります。
リース条件
一般的には、リース期間が長い程、家賃交渉可能であるべきあり、その逆に、リース期間が短い程、家賃は高くなりがちです。
最上の条件を引き出すために、交渉は必要となります。リースの条項に、例えば3年毎に家賃を見直すという文面があるのは普通です。マーケットとエリアにより、家賃が著しく上昇するケースもあります。
新規ビジネステナントのチェックリスト
エリア内での家賃相場の理解。これは弊社にお問い合わせを頂ければ、現状の売買や賃貸の情報をご提供可能です。
ローカルマーケットから、建物の状態を鑑みたリース期間の基準に沿っていますか？
リース期間考慮済みですか。期間は適当ですか、それとも事態が悪化した場合を想定すると大きなリスクをとっていませんか？
リース期間が極端に短くないか、もしくは契約内に早期引き渡しの無条件解約条項がありませんか？
大家は保証人を必要としていますか？
大家は、保険料の支払や家賃の前払い補償金を必要としていますか？
大家が、信用情報（リファレンス）を要求した時に、銀行、会計士、商品仕入先、顧客等から、良質なそれを取得し、クレジットチェックをパスすることが出来ますか？
大家が、入居予定テナントから、リース関連コストの支払い（全額のケースもあり）を要求することがあります。2つ目以降のプロパティの場合等、交渉可能な場合もありますが、法定関係コストやリース関連コストに関しては、通常折半が妥協点となります。