リアルエステートマーケットにおいては、数年ごとにクラッシュ、回復のサイクルがあり、これは、特に中小規模のビジネスに影響を及ぼします。果たして、レンタルするのと自身のプロパティを所有するのはどちらがよいのでしょうか？
商業不動産の購入プロセスは、アントレプレナーやビジネスエクゼクティブ等、異なる産業専門性を必要とする分野はさておき、最大限の投資利益を目指す専門家にとっても、非常に複雑なものです。価格の上昇・下降は、売買主、エージェント、レンタル主にとっては、積極投資に対するリスクとなることもありますが、同時にビジネスにおいては、利益創出の機会ともなっています。
購入するメリットとは？リースの場合は、レンタルコストが常時マーケットに沿う形となります。例えば市場がタイトなときに、ロールオーバー（リース延長）すると、レンタルコストが大きく値上がりするといったような事態が考えられます。また購入の場合は、投資利益の他に、減価償却による節税、長期保有による資産価値の上昇等のメリットがあります。
どんな場合にも上手くいく商業不動産購入戦略はありません。意思決定は、各ビジネス分野によって重みづけしたうえで行う必要があります。以下は、スモールビジネス成就のための、不動産の企画・選定から購入までのガイドとなります。
商業不動産の購入：購入／リースの決断
商業不動産の購入においては、同時にそのリスクを理解する必要があります。購入して一、二年後にリースの方がよかったと後悔しないために、購入の際は以下のリスク事項を理解する必要があります。
ロケーションが裏目に出ることがあります。今日時点での“ホット”なエリアは、明日にも“冷えた”エリアになるかも知れません。ロケーションの優位性は、流行にも左右されます。”ホット”なエリアの開発が失速する場合もあります。マーケットが下落することもあります。あなたが今日選んだエリアが、将来それ程魅力的ではないエリアになることもあるわけです。勿論、逆のパターンもあります。
流動性のリスクがあります。購入した不動産を流動性が低いマーケットで売ることは、簡単なことではありません。しかしながら、企業が不動産を保有していれば、ビジネス継続のためのキャッシュが必要なときに、それを売却することで捻出可能です。
キャッシュフローのリスクがあります。テナントが家賃の支払いを延滞したケースです。ビルの修繕やリーガル関係等の予期しない出費が、タイミング悪く、同時に起こりがちです。このように、テナントが起因となって、キャッシュフローに支障が出ることがあります。
このようなリスクを回避するために、テナントと賃貸契約を結ぶ前には、十分なデューデリジェンスが必要です。お客様自身が保有・賃借することになるプロパティも、頻繁に訪問し、全フロアをそのオペレーションも含めてチェックすることは非常に重要です。問題が起こってからでは、手遅れのケースもあります。
意思決定をするには、経済状況を深く鑑みる必要があります。弊社は、レンタルと購入の比較分析、不動産マーケットトレンドを考慮した、お客様のビジネスフォーキャストの成長計画を、協業企画致します。弊社の専門家と椅子を並べて、様々な選択肢やシナリオについて話し合うことは、非常に有益です。例えば、3年後のビジネスの売上・サイズ・従業員の見通しや計画等も内容のひとつとなります。
商業不動産の購入：専門家チームの結成
ロケーション。これはいつでも最重要項目のひとつです。ビジネスの形態にもよりますが、お客様、従業員、ベンダー、サプライヤーの近辺、また鉄道、高速道路、船等の交通機関等のアクセスが便利なところにオフィスを構えることが理想です。
許容スペースの確認。ビジネスに応じたオフィススペース、小売りであれば販売スペース、工場であれば工業用スペースが、必要となります。いずれにしても、ビジネスに応じた許容スペースがあるかを確認する必要があります。
将来的な会社の成長に伴う、オフィススペースの拡張や、追加リースの見通しを計画・考慮する必要があります。逆のパターンも然りです。